La importancia de la inscripción en una compra venta

Diego Alviery Caviedes Rodriguez

Asistente legal del área de Derecho Civil de Loaiza & Asociados

marzo 3, 2024

Determinar la importancia de registrar tus bienes garantiza tú derecho de propietario frente a otros, por ende, daremos a conocer, qué son los registros públicos, las ventajas de inscribir tus bienes después de comprarlos y las desventajas de no hacerlo.

  1. QUÉ SON LOS REGISTROS PÚBLICOS    

Es una institución que tiene como fin establecido la publicación formal de algunos hechos que realizamos en nuestro día a día, claro ejemplo son las inscripciones de las propiedades que compramos, esto funciona bajo regulación y control de la Administración pública, así mismo tenemos que hacer mención que en nuestro país, la institución encargada de dichas publicaciones e inscripciones es la SUNARP (Superintendencia Nacional de los Registros Públicos) “organismo descentralizado autónomo del Sector Justicia y ente rector del Sistema Nacional de los Registros Públicos,  tiene entre sus principales funciones y atribuciones el de dictar las políticas y normas técnico – registrales de los registros públicos que integran el Sistema Nacional, planificar y organizar, normar, dirigir, coordinar y supervisar la inscripción y publicidad de actos y contratos en los Registros que conforman el Sistema”.[1]

Nuestro código civil en el artículo 2008 nos menciona las clases de registros:

Artículo 2008.- Clases de registros[2]

1. Registro de la propiedad inmueble.

2. Registro de personas jurídicas.

3. Registro de mandatos y poderes.

4. Registro personal.

5. Registro de testamentos.

6. Registro de sucesiones intestadas.

7. Registro de bienes muebles

Es decir, en nuestro ordenamiento vamos a tener distintas clases de registro que nos ayudará a garantizar nuestros derechos frente a otros, siempre y cuando esta inscripción sea de buena fe, entonces cuáles son las ventajas de inscribir nuestros bienes a registro públicos, esto lo veremos a continuación.

  • LAS VENTAJAS DE INSCRIBIR NUESTROS BIENES A REGISTROS PÚBLICOS
  • Podemos mencionar que la ventaja de inscribir tus bienes es que garantizará o brindará una seguridad jurídica a nuestro derecho, así mimo podremos hacer prevalecer nuestro derecho de propietario frente a otros.
  • Un tercero podrá saber quién es el propietario real
  • LA DESVENTAJA DE NO INSCRIBIR NUESTRO INMUEBLE

Como sabemos cuándo inscribimos nuestro bien podemos hacer prevalecer nuestro derecho, por ende, al no inscribir nuestro bien podemos correr un riesgo o se puede crear un litigio e incluso puede haber casos factibles donde no podamos reclamar nuestro derecho de propietario, para entender mejor ponemos un ejemplo:

  • JUAN vende a “A” una casa, posteriormente JUAN vuelve a vender la casa a “B”
DOCUMENTOS QUE POSEEN LOS COMPRADORES  
COMPRADOR ACONTRATO PRIVADO DE COMPRA VENTADado que “A” no inscribió su inmueble al verificar en Sunarp, no aparece su nombre como el propietario vigente.
COMPRADOR BCONTRATO PRIVADO MINUTA ASIENTO DE INSCRIPCIÓN DE LA COMPRA VENTA EN SUNARPEn SUNARP el propietario es “B”
Elaboración propia

De acuerdo al artículo 1135 de código civil:

“Cuando el bien es inmueble y concurren diversos acreedores a quienes el mismo deudor se ha obligado a entregarlo, se prefiere al acreedor de buena fe cuyo título ha sido primeramente inscrito o, en defecto de inscripción, al acreedor cuyo título sea de fecha anterior. Se prefiere, en este último caso, el título que conste de documento de fecha cierta más antigua.”[3]

Haciendo mención a todo lo anterior tenemos que manifestar que es importante registrar tus bienes para asegurar una protección legal. Esto significa que, si una persona o entidad intenta aprovecharse de nuestra propiedad, podrás presentar una demanda legal para recuperarla. Además, el registro de tus bienes proporciona una prueba de propiedad que puede servir como evidencia en caso de controversia, también puedes utilizar el registro para comprobar el estado de tu propiedad cuando se trate de una subasta o de una venta. Finalmente, el registro de tus bienes te da una tranquilidad al saber que los bienes están a nombre tuyo, lo que los convierte en un activo valioso

Para concluir tenemos que hacer referencia a lo mencionado por el Tribunal Constitucional (EXP. N° 0016-2002-AI/TC) institución que ha reconocido la importancia del Registro en la adecuada protección del derecho de propiedad, habiendo indicado lo siguiente:

“(…) Para el pleno desarrollo del derecho de propiedad en los términos que nuestra Constitución lo reconoce y promueve, no es suficiente saberse titular del mismo por una cuestión de simple convicción, sino que es imprescindible poder oponer la titularidad de dicho derecho frente a terceros y tener la oportunidad de generar, a partir de la seguridad jurídica que la oponibilidad otorga, las consecuencias económicas que a ella le son consubstanciales. Es decir, es necesario que el Estado cree las garantías que permitan institucionalizar el derecho. Es la inscripción del derecho de propiedad en un registro público el medio a través del cual el derecho trasciende su condición de tal y se convierte en una garantía institucional para la creación de riqueza y, por ende, para el desarrollo económico de las sociedades, tanto a nivel individual y colectivo”.[4]

  • REQUISITOS PARA UNA INSCRIPCIÓN DE UN INMUEBLE
  • Solicitud de inscripción del título. Este es un documento que no tiene costo y se consigue en las oficinas de la Sunarp.
  • Parte notarial de la escritura pública. Con este documento se está acreditando la legitimidad del inmueble y se va a obtener por medio de un notario público.
  • Documento de identidad. Requisito básico e indispensable para cumplir cada uno de los procesos.
  • Pago de derechos para el registro del bien. El derecho de representación y el derecho de inscripción, para saber el total a pagar debe consultarse debido a que se calcula tomando en cuenta el costo del predio.
  • CONCLUSIONES

Con base en los resultados de la búsqueda, se puede llegar a la conclusión de que el registro público es una herramienta importante para establecer y mantener los derechos legales y financieros. El registro público sirve como un registro confiable de la propiedad, las deudas y otras transacciones financieras que pueden usarse para resolver disputas y proporcionar evidencia de propiedad legal. El registro público también brinda seguridad y transparencia a las personas y empresas que buscan invertir en propiedades o realizar transacciones financieras. En general, la existencia de un sistema de registro público confiable es vital para promover el desarrollo económico y garantizar la igualdad de acceso a las protecciones y oportunidades legales.

  • REFERENCIA BIBLIOGRÁFICA

Código Civil (C.C). Art 1135(24 julio de 1984). https://lpderecho.pe/codigo-civil-peruano-realmente-actualizado/}

Código Civil (C.C). Art 2008(24 julio de 1984). https://lpderecho.pe/codigo-civil-peruano-realmente-actualizado/

Sentencia del Tribunal Constitucional N°0016-2002-AI/TC, 30 de abril de 2003,fundamento jurídico 5 https://tc.gob.pe/jurisprudencia/2003/00016-2002-AI.pdf

Sunarp. (s/f). Gob.pe. Recuperado de https://www.sunarp.gob.pe/nosotros.asp


[1] (SUNARP, s.f.)

[2] Código Civil (C.C). Art 2008°

[3] Código Civil (C.C). Art 1135

[4] Sentencia del Tribunal Constitucional N°0016-2002-AI/TC, 30 de abril de 2003.fundamento jurídico 5

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