LA POSESIÓN PRECARIA Y LA ACCIÓN DEL DESALOJO

Comunica Estudio Loaiza

julio 19, 2024

LA POSESIÓN PRECARIA Y LA ACCIÓN DEL DESALOJO

La posesión precaria y el desalojo se considera un término antaño que ha tomado relevancia a lo largo del derecho y la misma humanidad, siendo a su vez un problema para el accionante y al accionado, por otro lado estos dos términos representan figuras claves dentro del derecho civil ya que de la primera se desprende la relación entre un sujeto que tenga el derecho a que se le restituya un bien( sujeto activo) y un sujeto que no acredita su derecho a disfrutar de una posesión(sujeto pasivo) y por otro lado el desalojo es la acción legal que tiene el sujeto activo de que se le restituya el bien, sin embargo, este proceso así como el mismo derecho ha ido buscando las soluciones correctas para una buena aplicación y una solución célere, es por ello que este análisis examinará los conceptos, la naturaleza jurídica, las bases jurídicas, los panoramas anterior, la aplicación actual de la norma respecto al desalojo y las disputas sobre dicha aplicación.

LA POSESIÓN PRECARIA Y EL DESALOJO 

Antes de mencionar este tipo de posesión es importante mencionar el concepto de la misma posesión, para ello, nuestra misma norma civil nos da dicha respuesta ya que el artículo 896 del Código Civil prescribe que “la posesión es el ejercicio de hecho de uno o más poderes inherentes a la propiedad”. 

Por otro lado, Gonzales Linares (2012) señala:

 “la institución de la posesión, la podemos también transmitir definiéndose como el derecho real que establece una relación directa y efectiva del poseedor con los bienes (relaciones reales), con el objeto de obtener beneficios de su utilidad económica. Tratada con autonomía científica y legislativa frente a la propiedad” (p. 175).

Teniendo claro ello, la posesión precaria vendría a ser el ejercicio de poderes inherentes a un bien sin contar un titulo o este ya haya fenecido, es decir que no tenga un titulo para avalar el por qué, de su presencia en un bien, producto de ello es que un sujeto que si tiene el derecho de poseer puede iniciar una acción legal para que se restituya el bien, dando figura al desalojo. Sin embargo, esta figura ha tenido muchos momentos desalentadores, a pesar de ello el 14 de agosto de 2013 el Cuarto pleno Casatorio dio una visión judicial distinta a este problema, posteriormente se mencionará respecto a este pleno y daremos algunos puntos de vista.

UNA VISIÓN ANTERIOR SOBRE EL DESALOJO 

Antes del pleno casatorio mencionado, la figura del desalojo había perdido la credibilidad de obtener una tutela jurisdiccional efectiva y de recuperación urgente, es por ello que este plano tuvo que dejarse de lado por algunos litigantes, ya que se consideraba que el demandado podía desviar fácilmente con una alegación, dejando de lado la prueba eficaz, y dejando de lado el derecho de restitución del demandante. Por esta descripción quizá pueda brotar una pregunta ¿Qué es lo que pasaba? Pues el derecho accionado era dejado de lado, vulnerando así el principio de celeridad, por otro lado, este derecho activado no podía cumplir con su finalidad, que es restituir el bien; ¿Pero por qué ocurría esto? Como ya mencionado supra el demandado podía desvirtuar fácilmente con tal solo una alegación, para dar énfasis a ello como ejemplo podemos mencionar que cuando el demandado invoca una causal de nulidad o una discusión sobre la propiedad, el desalojo no prosperaba y al existir una complejidad primero debía resolverse ello, dejando de lado el problema inicial es decir se postergaba el proceso de desalojo, argumentando que primero se debía dar la necesidad de resolver previamente en procedimientos legales más exhaustivos el origen o causa de la situación precaria. Esta postura se fundamenta en la premisa de que la raíz de la ocupación irregular requiere un análisis más detallado en instancias judiciales ampliadas antes de proceder con el desalojo propiamente dicho. De esta forma, una jugada vital que necesitaba la intervención del árbitro se desvió hacia un compás de espera, exponiendo al equipo a riesgos innecesarios y prolongando la incertidumbre sobre el resultado del encuentro.

Como ya estábamos señalando la Corte Suprema en sus decisiones anteriores declaraba las demandas de desalojo en calidad de improcedente cuando se daba la existencia de una complejidad señalada por el demandado. Por ejemplo, en la Casación No. 1040-2003-Lima se indicó que el demandante no había probado ser propietario de la edificación, sino solo del suelo, por lo que se tenía que determinar en otro proceso judicial más largo la propiedad de lo edificado

EL DESALOJO A LA LUZ DEL CUARTO PLENO CASATORIO 

Este pleno casatorio debemos considerar que dio una solución respecto a algunos casos de desalojo, es por ello que es importante mencionar algunas reglas respecto a la aplicación.

La primera regla señala lo siguiente: “Una persona tendrá la condición de precaria cuando ocupe un inmueble ajeno, sin pago de renta y sin título para ello, o cuando dicho título no genere ningún efecto de protección para quien lo ostente, frente al reclamante, por haberse extinguido el mismo”

Esta regla va estar dirigido directamente al artículo 911 del Código Civil haciendo referencia a las características de un poseedor precario, sin embargo, puede existir otro tipo de modalidades, por ejemplo, al darse la existencia de un poseedor que siga pagando la renta, pero su título ya haya fenecido y el titular quiera la restitución del bien, esta figura hace referencia que no por el simple hecho de seguir dando un monto no se de la existencia de un poseedor precario.

La segunda regla vinculante menciona que: Cuando se hace alusión a la carencia de título o al fenecimiento del mismo, no se está refiriendo al documento que haga alusión exclusiva al título de propiedad, sino a cualquier acto jurídico que le autorice a la parte demandada a ejercer la posesión del bien, puesto que el derecho en disputa no será la propiedad sino el derecho a poseer.

Respecto a este punto, la doctrina y la jurisprudencia siempre le dio respuesta, esto a razón de que en una desalojo por posesión precaria lo que se debate es la mejor posesión, ya que por un lado se va a debatir si el demandante tiene derecho a que le restituya su bien o por el otro lado si el demandado a justo título está en posesión y no tiene porque desalojarse, por ejemplo que su contrato de arrendamiento siga vigente y esté pagando su renta, por ende, no se podría mencionar que está en un posesión precaria ya que tiene un título.Es decir se da una figura de que ambos son poseedores.

La tercera regla vinculante dispone que se debe «Interpretar el artículo 585° del Código Procesal Civil, en el sentido que por “restitución” del bien se debe entender como entrega de la posesión que protege el artículo 911° del Código Civil, para garantizar al sujeto a quien corresponde dicho derecho a ejercer el pleno disfrute del mismo, independientemente si es que es propietario o no. Esta regla vinculante dio un énfasis directamente al demandante y corrigió un vacío legal, esto a razón de que antes de dicho pleno se consideraba que solo a la existencia de un vínculo, por ejemplo, un contrato, podría darse una figura de desalojo por posesión precaria, mas no, se podría dar a la existencia de la restitución del bien en una usucapión, esto porque nunca se hizo la entrega de un bien y la posesión se dio de forma unilateral. Sin embargo, con esta regla vinculante ya no se puede declarar improcedente aún no haya dicho vínculo

La cuarta regla es la que sigue: Establecer conforme el artículo 586 del Código Procesal Civil, que el sujeto que goza de legitimación para obrar activa no solo puede ser el propietario, sino también el administrador y todo aquel que considere tener derecho a la restitución de un predio. Por otra parte, en lo que atañe a la legitimación para obrar pasiva se debe comprender dentro de esa situación a todo aquel que ocupa el bien sin acreditar su derecho a permanecer en el disfrute de la posesión, porque nunca lo tuvo o el que tenía feneció. Principalmente esta regla menciona los sujetos activos que pueden activar el derecho de restitución del bien.

La quinta regla vinculante enuncia determinadas situaciones comunes de precariedad. Formula casos que han sido conocidos por la judicatura y da pautas para su solución. Esta es un regla que marca un cambio a la aplicación anterior, primeramente debemos resaltar que se da varias soluciones, sin embargo, daremos más énfasis en el supuesto 5.5 de esta regla, para ello debemos recordar que antes de la existencia de este pleno casatorio como ya se hizo énfasis, el demandado tenía una virtud que con el simple hecho de hacer una manifestación de complejidad, por ejemplo manifestación de nulidad, o por otro lado que no se podría dar el desalojo por haber edificaciones, primero tenía que resolverse esa complejidad, dejando de lado el fondo; esta discrepancia con el supuesto 5.5 se obtiene una solución ya que esto se desprende lo siguiente: 

El supuesto 5.5 indica que: «Cuando el demandado afirme haber realizado edificaciones o modificaciones sobre el predio materia de desalojo —sea de buena o mala fe—, no justifica que se declare la improcedencia de la demanda, bajo el sustento de que previamente deben ser discutidos dichos derechos en otro proceso. Por el contrario, lo único que debe verificarse es si el demandante tiene derecho o no a disfrutar de la posesión que invoca, dejándose a salvo el derecho del demandado a reclamar en otro proceso lo que considere pertinente» (Poder Judicial 2012, pp. 33-34). (énfasis en la negrita) 

De la sexta regla vinculante se desprende “En todos los casos descritos, el juez del proceso no podrá expedir una sentencia inhibitoria, sino que deberá pronunciarse sobre el fondo de la materia controvertida, en el sentido de que corresponda, conforme a los hechos y la valoración de las pruebas aportadas”. Otro punto muy importante que genera un cambio, así mismo, es un total complemento al supuesto 5.5, ya que el juez sólo debe pronunciarse sobre el fondo, es decir sobre el desalojo, más no de otros supuestos que pueden realizarse en una vía correspondiente.

Por último se da la séptima regla del Cuarto pleno Casatorio, que algunos consideran una dudosa legalidad

“En lo que concierne a lo dispuesto por el artículo 601 del Código Procesal Civil, cuando ya ha prescrito el plazo para interponer la pretensión interdictal, el accionante no podrá optar por recurrir al desalojo para lograr la recuperación del bien”

RESPECTO A LAS DISCREPANCIAS 

Es importante mencionar que si bien es cierto a lo largo de todo este análisis hemos enfocado en el cambio a raíz del cuarto pleno casatorio sin embargo es importante mencionar algunas discrepancias. Ahora bien, antes de ello considerábamos que el enfoque era desproporcional a razón de que se da más relevancia al demandado, esto porque tenía la capacidad de desvirtuar con solo manifestar más no probar, por otro lado, a la existencia de este pleno casatorio se considera que no existe una preferencia, por el contrario todo se da conforme a ley, sin embargo hay algo importante de señalar ya que sean han formulado diversas críticas contra los supuestos de precariedad establecidos por la Corte Suprema. Así, por ejemplo, en el caso del quinto supuesto, referido a la usucapión, Gonzales Barrón manifiesta que no existe una tutela igualitaria para las partes debido a que si bien al demandado en un proceso de desalojo se le da un plazo para que pueda responder la demanda, este tiempo sería demasiado corto. Se trata de solo cinco (5) días, lo que implica que no haya tiempo suficiente para poder juntar los medios probatorios que se van a presentar y, con ello, aumentan las posibilidades de que se ordene ir a un proceso posterior a la hora de discutir sobre la prescripción adquisitiva (Gonzales).

Por su parte, Ramírez Cruz señala que la prescripción adquisitiva debe entenderse como acción y no como excepción. Por lo tanto, según su postura, si es que hubiera una demanda de desalojo contra alguien que ha adquirido la propiedad por prescripción adquisitiva, debería de suspenderse la demanda de desalojo e iniciarse un proceso de prescripción adquisitiva (Ramírez 2013).

Es importante  mencionar que si bien es cierto antes del pleno casatorio dejaba en desventaja al demandante, pero por otro ahora con esta casación se podría decir que existe una desventaja al demandado, ya que como señala Gonzales Barrón para responder una demanda con calidad de desalojo es muy corto, por otro lado consideramos que a razón de tener un plazo corto da la posibilidad a otro proceso, generando más carga procesal, es por ello que se debería tener en consideración ello y quizá establecer un plazo distinto  y proporcional. Son temas que se deben analizar a profundidad y que ayudarían a reducir la carga procesal, así mismo, otra discrepancia como ya suscrito supra debería ver una excepción cuando el demandado menciona que su posesión se basa por una prescripción esto a razón de ser un tema muy complicado y prácticamente ambos tienen una posesión pacífica, pública y continua, por ello primero debería iniciarse un proceso de prescripción. 

CONCLUSIÓN 

La posesión precaria y el desalojo han sido temas de relevancia en el ámbito legal, con implicaciones tanto para quien reclama la restitución como para quien ocupa el bien. Estos conceptos fundamentales en el derecho civil tienen sus raíces en la posesión como el ejercicio de poderes inherentes a la propiedad. La posesión precaria surge cuando alguien ocupa un bien sin un título válido o después de que este haya expirado.

Anteriormente, el proceso de desalojo enfrentaba desafíos significativos. Las alegaciones del demandado a menudo posponen el proceso, desviando la atención del tema principal y vulnerando el principio de celeridad judicial. La complejidad sobre la propiedad del bien ocupado solía dilatar los procedimientos, dejando al demandante sin la restitución esperada.

Sin embargo, el Cuarto Pleno Casatorio marcó un cambio importante en la visión judicial sobre el desalojo. Este pleno estableció reglas vinculantes que redefinieron los criterios para casos de posesión precaria. Por ejemplo, se aclaró que la carencia de título no se refería únicamente a la propiedad, sino a cualquier documento que autoriza la posesión, ampliando así las posibilidades de desalojo por falta de derecho a la posesión.

A pesar de estos avances, han surgido discrepancias y críticas. Algunos argumentan que el plazo para la respuesta del demandado es demasiado corto, lo que dificulta la presentación de pruebas adecuadas. Otros señalan que la prescripción adquisitiva debería considerarse como una acción, no como una excepción, lo que podría suspender el desalojo para iniciar un proceso de prescripción adquisitiva.

En conclusión, si bien el Cuarto Pleno Casatorio representó un avance en la definición y aplicación de los desalojos por posesión precaria, aún existen discrepancias que necesitan ser abordadas. Es crucial encontrar un equilibrio entre las necesidades de ambas partes, establecer plazos adecuados para respuestas legales y considerar excepciones que permitan una resolución más justa y eficiente en casos específicos, como aquellos relacionados con la prescripción adquisitiva. Estos ajustes podrían contribuir a un sistema legal más equitativo y ágil en la resolución de disputas de desalojo por posesión precaria.

BIBLIOGRAFIA 

Gonzales Barrón, Gunther. Comentario breve al decepcionante Cuarto Pleno Civil. Gaceta Jurídica – Actualidad Civil y Registral 243 (febrero).

Ramírez Cruz, Eugenio. 2013. La posesión precaria en la visión del Cuarto Pleno Casatorio Civil: Doctrina versus jurisprudencia. Gaceta Civil y Procesal Civil – Especial Cuarto Pleno Casatorio Civil 3 (setiembre

0 comentarios

Enviar un comentario

Tu dirección de correo electrónico no será publicada. Los campos obligatorios están marcados con *

Share This